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Hipotecas

Las hipotecas o préstamos hipotecarios son el producto financiero o bancario al que más dinero destina el ahorrador medio. La compra de vivienda con hipoteca sigue siendo la prioridad de mucha gente y, mediante los préstamos hipotecarios, es posible adquirir nuestra casa.

Nuestros expertos en hipotecas te explican todo lo que necesitas saber para comparar préstamos hipotecarios con éxito: ¿qué es una hipoteca?, ¿qué tipos de hipoteca existen? o ¿cómo conseguir una hipoteca del 100%? 

Si estás pensando en contratar un préstamos hipotecario en 2020, aquí te ofrecemos las hipotecas con mejores condiciones, al mejor interés del mercado y con las comisiones más bajas. Si vas a destinar parte de tus ingresos a un préstamo hipotecario, dedica un rato de tu día a entender qué es y cómo funcionan las hipotecas.

¿Qué es una hipoteca o préstamo hipotecario? ¿Cómo funciona una hipoteca o préstamo hipotecario?

Debemos partir de la preguntas básicas de ¿qué es una hipoteca o préstamos hipotecario? y ¿cómo funciona una hipoteca o préstamo hipotecario? Entendiendo el funcionamiento de estos instrumentos de deuda, podremos contratar una hipoteca con la seguridad de que comprendemos lo que estamos firmando.

¿Qué es una hipoteca o préstamo hipotecario?

La respuesta más sencilla es la que ofrece el Banco de España: «Una hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble».

Es sencilla definición de las hipotecas puede ampliarse de una manera más sencilla siendo el préstamo hipotecario un producto bancario por el cuál el banco (prestamista) nos concede una cantidad de dinero (capital del préstamo) utilizando como garantía del pago el propio inmueble y quedando obligados a devolver el dinero prestado mediante cuotas hipotecarias mensuales durante un plazo determinado.

¿Cómo funciona una hipoteca o préstamo hipotecario?

Entender el funcionamiento del préstamo hipotecario debería ser una obligación antes de contratar este tipo de producto bancario. En cualquier préstamo con garantía hipotecaria existen dos elementos fundamentales que debes conocer.

Por un lado el contrato de préstamo (la escritura notarial que se debe firmar para obtener la financiación deseada) en la que se exponen las obligaciones del deudor y las del acreedor: capital prestado, interés aplicables, condiciones, intereses o comisiones.

Por otro lado el bien hipotecado (en nuestro caso el bien inmueble) que responderá en caso de impago mediante el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria.

Ventajas y desventajas de las hipoteca o préstamos hipotecarios

No podemos olvidar que una hipoteca es una deuda prolongada en el tiempo, por lo que debemos valorar las ventajas y desventajas de las hipotecas. Entre las desventajas señalar que es una deuda por muchos años y que requiere de una seguridad económica y financiera (para hacer frente a las cuotas hipotecarias) y entre las ventajas podemos destacar que nos encontramos ante un mercado muy regulado y que contiene muchas garantías para el hipotecado.

Tipos de hipotecas en el mercado hipotecario: ¿Qué tipo de hipoteca es mejor?

Los tipos de hipotecas ha ido variando a lo largo de los últimos años. Este producto bancario ha experimentado una evolución muy importante a lo largo del mercado hipotecario. Por lo general el mercado hipotecario ofrece tres clases de hipotecas: hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta.

Vamos a entender cómo funcionan estos préstamos hipotecarios y así determinar que tipo de interés es mejor para una hipoteca según nuestras necesidades y capacidad de pago. Cada situación personal debe ser tenida en cuenta, por lo que lo mejor es comparar ofertas de tipos de hipotecas en España siendo realistas con nuestra capacidad de pago.

No podemos olvidar que el tipo de hipoteca podrá también variar en el tiempo. Muchos clientes de entidades bancarias negocian cambios de hipoteca variable a hipoteca fija en aquellos escenarios en los que se encuentran más cómodos con una cuota hipotecaria predecible y fija todos los meses.

Hipoteca tipo fijo: ¿cómo encontrar las mejores hipotecas a tipo fijo del mercado?

La hipoteca a tipo fijo suele ser sinónimo de «tranquilidad» para aquellas personas que contratan esta clase de préstamos hipotecarios. ¿Qué es una hipoteca a tipo fijo? El tipo fijo en una hipoteca supondrá que el cliente conoce exactamente la cantidad que pagará durante toda la vida del préstamo, lo que hace muy atractivo este producto para personas que tienen un ingreso fijo mensual y además recurrente.

La hipotecas con tipo de interés fijo no sufren la variación del Euribor (ni las bajadas ni las subidas), por lo que el hipotecado y la entidad bancaria negocian un interés que se aplicará durante todas las cuotas de manera fija, solo siendo alterado en la contratación de productos financieros como seguros del hogar o cuentas de ahorro.

Por lo general las hipotecas de tipo fijo son la mejor opción para aquellas personas que mantienen un ingreso recurrente como pudieran ser los funcionarios. Las entidades bancarias procuran aplicar este clase de interés a las hipotecas para funcionarios por su alta capacidad de pago.

Hipoteca variable: ¿Qué es una hipoteca variable y cómo funcionan este tipo de hipotecas?

La hipoteca variable o de tipo variable ha sido el tipo de hipoteca más contratado en el mercado hipotecario desde que hay registros. Por lo general este tipo de hipoteca fluctúa en relación al tipo de interés contratado (Euribor, IRPH, CECA,…) y favorece al cliente cuando los tipos de interés están bajos.

Al ser variable nuestra hipoteca, la cuota hipotecaria se fijará de la siguiente manera:  TIN = diferencial + euribor. Este TIN se aplicará sobre las cantidades prestadas. Por lo general las hipotecas variables se recalculan cada seis meses para que el cliente del banco pueda conocer qué pagará los siguientes seis meses y de esta manera darle estabilidad a la cuota hipotecaria.

Las hipotecas variables conllevan cierto riesgo en relación con las fluctuaciones del Euribor, por lo que es sumamente importante no contratar esta clase de préstamos hipotecarios por más de un 30% de nuestra capacidad de endeudamiento. Debemos estar seguros de que podremos afrontar las fluctuaciones del tipo de interés.

Hipoteca mixta: ¿Qué es una hipoteca mixta y cómo funciona?

Una hipoteca mixta es, como indica su propio nombre, la hipoteca que une las ventajas de la hipoteca a tipo fijo y la hipoteca variable. Por lo general las hipotecas mixtas ofrecen la posibilidad de pagar una cuota fija durante la primera etapa del préstamo hipotecario (suelen ser los 10 primeros años) y, pasado este periodo, comenzar a abonar una cuota según el cálculo de TIN = diferencial + euribor.

Una vez respondida la pregunta sobre qué es una hipoteca mixta y cómo funciona, es el momento se saber si es la mejor opción a la hora de contratar un préstamo hipotecario. Las hipotecas mixtas, como cualquier producto bancario, se deben contratar analizando nuestra capacidad de pago.

En el casos de la hipoteca mixta, ofrece una «seguridad» para los primeros años en los que el cliente necesita estabilizarse en el mercado laboral o se encuentra a la espera de un ascenso que le permita poder hacer frente a las fluctuaciones del tipo de interés.

¿Qué es mejor una hipoteca fija o variable?

La gran pregunta de las personas que están buscando una hipoteca para comprar su casa suele ser ¿qué es mejor una hipoteca fija o variable? La respuesta no dependerá tanto de las ofertas del mercado sino de la seguridad que queramos arriesgar a la hora de contratar un producto hipotecario.

La hipoteca fija será la mejor opción para las personas que desean una tranquilidad durante toda la vida del préstamo y, además, cuentan con una salario fijo que no fluctúa con el tiempo. Será la hipoteca perfecta para un funcionario por ejemplo.

La hipoteca variable será la opción más rentable para personas que están dispuestas a asumir el riesgo de un préstamo que fluctuará con el euribor o el interés contratado. Siempre debemos considerar que le interés subirá, para ahorrarnos sorpresas en el futuro y no destinar más del 30% de nuestros ingresos al abono de la cuota hipotecaria.

Visto lo anterior, hemos creado las 12 preguntas sobre préstamos hipotecarios para resolver las dudas más habituales de las personas que están pensando en contratar una hipoteca. ¡No te quedes con dudas!

Las 12 preguntas más habituales sobre hipotecas

Hemos visto las preguntas más habituales sobre las hipotecas, pero hay muchas otras que merecen una explicación detallada para poder contratar una hipoteca conociendo el producto perfectamente. A continuación podrás buscar y leer las preguntas y dudas más habituales en la contratación de hipotecas.

¿Qué es una subrogación de hipoteca? ¿qué es subrogar una hipoteca?

La pregunta sobre qué es una subrogación de hipoteca es más común de lo que pueda parecer. La subrogación de una hipoteca supone acogernos al préstamos hipotecario de un promotor inmobiliario, empresa o propietario de una vivienda con todas las condiciones que ellos negociaron. 

Por lo general, las subrogaciones hipotecarias suelen darse de la siguiente manera en nuestro país:

.- Subrogación hipotecaria de un promotor a un comprador: estos préstamos hipotecarios, llamados préstamos al promotor, suponen que el promotor negoció con la entidad bancaria las condiciones de un préstamo y nos las ofrece. El ahorro que se produce es el no tener que pagar los gastos de constitución de préstamo hipotecario, pero sí existirán los llamados gastos de subrogación de hipoteca.

.- Subrogación de hipoteca entre particulares: en esta ocasión, el vendedor de un bien inmueble constituyó un préstamo hipotecario y negoció sus condiciones. Si deseamos quedarnos ese préstamo (porque las condiciones son muy buenas o por el ahorro que pueda suponer), debemos saber que tendremos que pagar los gastos de subrogación de la hipoteca.

Es importante conocer qué es subrogar una hipoteca para decidir si nos conviene buscar una mejor hipoteca según las condiciones del mercado o subrogarnos en el préstamo hipotecario de un promotor o un particular para obtener las ventajas que ellos lograron negociar.

¿Qué es una hipoteca inversa? ¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa se ha ido conociendo en nuestro país poco a poco y gracias a la entrada de grupos financieros que imitan esta solución de ahorro que se encuentra normalizada en nuestro entorno europeo. Si bien es cierto que puede suponer un atractivo para completar la pensión, es importante saber qué es una hipoteca inversa y cómo funciona la hipoteca inversa en nuestro país.

Una hipoteca inversa supone un préstamo con garantía hipotecaria que una entidad de crédito pone a disposición del propietario de una vivienda, utilizando la misma como garantía. Por lo general existen tres opciones para «cobrar» la hipoteca inversa: un pago único, una pago único y una mensualidad fija o una mensualidad fija.

La ventaja de la hipoteca inversa consiste en que el titular de la hipoteca inversa no debe abandonar su vivienda, por lo que percibe un dinero y puede continuar habitando su hogar.

Existe muchas opciones para esta clase de hipotecas, por lo que podrás encontrar un simulador de hipoteca inversa que te ayudará a buscar la mejor hipoteca inversa que se adapte a tus necesidades.

¿Qué es el TAE en una hipoteca? ¿qué es TAE de una hipoteca?

El TAE de una hipoteca (es más correcto decir «la TAE o Tasa Anual Equivalente de una hipoteca») es una expresión en % del cálculo del TIN, las comisiones del préstamos y los años de amortización del préstamo. El TAE de una hipoteca es un índice importantísimo para determinar si nos encontramos ante una hipoteca barata o no tan barata.

Saber qué es el TAE de una hipoteca y cómo funciona nos ayudará a determinar el mejor préstamo hipoteca que el mercado nos ofrece y determinar el coste real del préstamo hipotecario que pretendemos contratar. No debemos olvidar que en los préstamos hipotecarios con interés variables, la TAE se expresará como TAE variable, por lo que no podemos conocerla con exactitud en toda la vida del préstamo.

¿Qué es el TIN y el TAE en una hipoteca?

La eterna pregunta de los hipotecados es qué es el TIN y el TAE en una hipoteca. La respuesta es sencilla. El TIN el un % que expresa la suma del Euribor o tipo de interés pactado más el diferencial de la hipoteca (TIN=Euribor + Diferencial). El TAE el % que expresa la suma del TIN más las comisiones o gastos asociados a la hipoteca (TAE=TIN+Gastos+Comisiones).

Estas dos tasas están muy presentes en los préstamos hipotecarios y nos ayudan a comparar mejor el precio real de una hipoteca, por lo que debes ser cuidadoso a la hora de averiguar las comisiones pactadas y los gastos asociados a tu hipoteca.

¿Qué es el diferencial de una hipoteca? ¿Cómo saber qué diferencial me aplican en mi hipoteca?

El diferencial de una hipoteca es un margen constante que la entidad bancaria impone en el préstamos hipotecario. Este diferencial de la hipoteca asegura al banco, en las hipoteca de tipo variable, que obtendrá una ganancia y le protege de los posibles tipos de interés negativos. Por lo general vendrá expresado en nuestra hipoteca como diferencial o margen constante.

No olvidemos que el diferencial se encuentra muy relacionado con el TIN, al ser uno de sus elementos de cálculo (TIN=Euribor+Diferencial). En la mayoría de los préstamos, el diferencial se encuentra bonificado cuando contratamos otros productos al banco (seguro del hogar, cuentas corrientes, fondos de inversión,…).

¿Qué es una novación de hipoteca?

La novación hipotecaria es el cambio de alguna condición de la hipoteca, pero si volver a firmar un nuevo préstamo. Por lo general, las novaciones hipotecarias se producen cuando lo que se quiere cambiar en un préstamo afecta a un requisito esencial del contrato (la causa, el precio o los titulares).

¿Qué es una hipoteca puente?

La hipoteca puente es un producto bancario pensado para aquellas personas que desean adquirir una vivienda nueva y todavía tienen una vivienda hipotecada. La solución que ofrecen los bancos con las hipotecas puente consiste en facilitar una nueva hipoteca (para adquirir la nueva vivienda) pero juntar las cuotas hipotecarias en una sola.

De esta manera, la persona que contrata una hipoteca puente, se compromete a vender su vivienda en un plazo de entre 2 a 5 años y liquidar la primera hipoteca. Supone una buena opción para compraventas de vivienda con poco margen temporal, como podría ser el caso de las hipotecas para funcionarios que deben desplazarse a otro lugar de residencia.

¿Qué es el impuesto de actos jurídicos documentados en una hipoteca?

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es el impuesto que grava la hipoteca por su constitución, subrogación, novación o cancelación. Nuestra normativa impone la obligación de pasar por el notario en los casos en los que se constituye un préstamo con un inmueble como garantía, lo que constituye un derecho real que debe ser realizado ante notario.

¿Qué seguro es obligatorio en una hipoteca?

Por lo general el banco nos suele indicar que el seguro es obligatorio en una hipoteca, pero lo cierto es que no es así. Esta clase de seguros en las hipotecas han sido ampliamente debatidos y lo cierto es que la Ley Hipotecaria nada dice sobre la obligación de contratar obligatoriamente un seguro en el que el banco sea el beneficiario.

Los seguros obligatorios en una hipoteca suele contratarse en base al dinero que el banco nos ha prestado, lo cual tiene poco sentido dado que desde la primera cuota hipotecaria, ya le deberemos menos al banco. Estos seguros obligatorios en las hipotecas o préstamos hipotecarios son sencillamente un producto asociado que el banco obliga a contratar.

Si no contratamos este seguro del préstamo hipotecario, no podremos acceder a la hipoteca, por lo que podemos buscar un seguro más ajustado en el precio para cumplir con la obligación. Una buena opción es acudir a un broker de seguros que negocie según nuestras necesidades reales.

¿Qué es la carencia en una hipoteca?

La carencia en una hipoteca es el plazo concedido por la entidad bancaria, bien por petición nuestra o por que así se indica en el contrato de préstamo hipotecario, que nos permite amortizar intereses exclusivamente durante un periodo de tiempo. La carencia de hipoteca suele estar indica para periodos en los que el hipotecado no puede hacer frente al préstamo con solvencia, por lo que la entidad financiera prefiere rebajar el cobro a iniciar una ejecución del préstamo hipotecario en base a la garantía.

¿Qué es la dación en pago de una hipoteca?

La dación en pago de una hipoteca es la entrega del bien que se utilizó como garantía del préstamo hipotecario para evitar la ejecución del préstamo. Por lo general la dación en pago será aceptada cuando ya llevemos cierto tramo del préstamo amortizado y podremos tener la opción de hacer entrega de la garantía sin entrar en un procedimiento judicial.

Por lo general, con la entrega de la vivienda como dación en pago, el préstamos hipotecario quedará saldado y el cliente podrá cancelar la hipoteca y continuar su vida sin deber un euro al banco.

¿Qué es una ampliación de hipoteca?

La ampliación de hipoteca es el acuerdo entre el cliente y el banco para solicitar más dinero o ampliar el plazo en el que debe devolverse el dinero recibido. Esta ampliación hipotecaria conlleva una serie de gastos como los de notario, registro de la propiedad, gestoría y IAJD.

No debemos olvidar que una ampliación hipotecaria puede ser una buena opción a la hora de rebajar nuestra cuota de hipoteca todos los meses en aquellos momentos en los que nuestra economía no está tan holgada.

Información de interés sobre préstamos hipotecarios: